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莫急提前还贷四类人无需提前还贷
发布日期:2011-04-25  浏览次数:242 次
4月6日,中国人民银行决定,上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分

别上调0.25个百分点。在通胀的压力日益高涨的今天,已经有专家预测下一次的加息就在二季度,那么

对于众多的房贷一族来说,是否需要考虑提前还贷呢?提前还贷到底值不值呢?

核心在于利息收支差距

对于不同的房贷族而言,提前还款是否划算不能一概而论,一定要考虑到房价的增长率和利息调整的时

间因素。王薇认为,计算提前还款是否划算,核心问题当然就是看还款之后节省的利息支出是否大于不

还款带来的利息收入。不同的房贷族需要不同的对策。

首先,如果是普通的百姓买房,由于其大都出于自住的刚性需求,没有投资目的,在未来卖房的可能性

很小,对于这类群体,如不提前还款通常都是将钱简单地存入银行,存款利息收入当然无法覆盖贷款的

利息支出,这时候就要看本身的房贷是否享受7折等优惠政策,如果享受优惠,就可以考虑暂时不还款。

再有就是等额本息还款年数过半的,或等额本金还款年数超过1/3的,再提前还款就相对不划算了。

相反,对于处于还款前期,又不享受优惠的借款人,在连续加息的情况下,如果有经济能力就应该考虑

提前还贷,还款时考虑家庭的综合经济情况选择全部还或是部分还。当部分还款之后,也可以根据自身

承受能力要求银行保持原来的月供金额,缩短贷款期限从而进一步节省利息。

而对于有一定投资经验、且买房用于投资的借款人来说,更多地需要考虑房价的增长率和手上现有投资

产品的收益率。如果投资者手中持有股票、基金、债券等,收益率高于贷款利率,借款人也完全没有必

要选择提前还贷,大可将资金用于投资。但如果借款人购买的是第二套房产,利率上浮,且市场不断加

息,借款人需综合考虑经济实力、时间、机会成本来确定自己的最佳还款方式。另外,还要考虑房子的

位置和价值,如果房子处于北京的核心区域,那么有理由相信未来也很有可能保持价格的坚挺。因此,

从中长期考虑,特别是具有投资目的的房子,可以暂时不考虑提前还贷。

百万商贷多还20万

本次的加息之后,最受房贷一族关注的五年期以上贷款利率(房贷利率)上调至6.80%,到底有多大的影响

呢?北京银行营业部财富中心理财师王薇给读者算了一笔账:以一套总价150万元的住房为例,商业贷款

100万元,分30年还清。按等额本息还款计算,本次加息前(基准利率为6.6%),月均还款额为6386.59元

。加息后,基准利率变为6.8%,月均还款额为6519.25元,房贷族每月增加还款132.66元。而相比2010年

10月20日之前5年期以上贷款5.94%的基准利率,当前利率已累计提高了0.86个百分点。个人住房公积金

贷款五年以下(含五年)和五年以上分别提高至4.20%和4.70%,均较之前提高了0.20个百分点。另外,王

薇特别提醒房贷一族,目前贷款利率调整常用的是次年调整方式,也就是说,不论是升息还是降息,也

不管一年之内人民银行多少次调整贷款利率,贷款利率也暂时沿用年初的,直到次年1月1日才随之调整

,所以借款人无需一看到调息就急于马上还款,而可以选择在真正调息之前还款即可。具体到这一次的

调整来说,100万元30年期贷款,按照利率5.94%计算,总利息1144514.50元,月均还款额为5956.98元,

四次加息后每月多还562.27元,总利息支出增加更是超过20.24万元。不仅商业贷款利率提高,公积金贷

款利率也在跟涨。据悉,目前首套房商业贷款利率为6.8%,公积金为4.7%,利率差高达2.1%,而之前这

一数据仅为1.14%。银行理财专家介绍,目前同样以贷款100万元期限30年为例,商业贷款的月供为

6519.25元,公积金仅为5186.38元,房贷族每月少还1332.87元。

另外四种人也无需提前

北京银行理财师王薇对另外四种无需提前还贷的人进行了归纳。第一种是仍需支付违约金的贷款者。对

于在较短时间内即要求提前还款的客户,各家银行均有不同的违约金要求。以建设银行为例,规定如在

贷款发放一年(含一年)以内提前偿还部分或全部本金,贷款人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金

。违约金随支付年限减少,3年以上则不需支付。如房贷100万元,一年内贷款人如提前偿还全部本金就

需支付3万元违约金。而如果是以20年,8.5折利率优惠计算,两次利率提高后,需要多支付的利息总额

也仅在5万元左右。这种情况下,不如“等一等”。

第二种是那些投资理财能获得较高收益的人。如果市民手里的钱投资理财,年收益率能够高过5年期以上

的房贷利率6.4%,那不如不还,依然让“钱生钱”。

第三种情况是那些享受最大利率优惠的人。

第四种情况是已经还贷很长时间的贷款人。一般来讲,贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的,贷

款最长年限是30年,通常分为三段,即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法,

10年的贷款利息,接近本金的1/3左右;20年的贷款利息,接近本金的2/3;30年的贷款利息,本息接近

相等。

 

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